Ателие > апартамент според промените от 23.02.2021

[dalai_lamia]

Здравейте,

Интересува ме тълкуване на посоченото в Закона за устройство на територията в § 5, т. 29 и т. 29а, първата допълнена, а втората нова от 23.02.2021 г., а именно:

§ 5. По смисъла на този закон:
...
29. (доп. - ДВ, бр. 16 от 2021 г.) "Жилищна сграда" е сграда, предназначена за постоянно обитаване, и се състои от едно или повече жилища, които заемат най-малко 60 на сто от нейната разгъната застроена площ. При определяне предназначението на сградата ателиетата се считат за жилища.
29а. (нова - ДВ, бр. 25 от 2019 г., доп. - ДВ, бр. 16 от 2021 г.) "Сграда със смесено предназначение" е нежилищна сграда, която се състои от самостоятелни обекти с различно предназначение, като при наличие на жилища, те заемат по-малко от 60 на сто от разгънатата и застроена площ. При определяне предназначението на сградата ателиетата се считат за жилища.

Формулировката "се считат за жилища" какво означава според Вас? За да се счита едно ателие за жилище, необходимо ли е да се изпълни някаква процедура (да се подадат някакви документи), или това считане е автоматично?

След разговор със специалист в общината ми казаха, че за да може да се преобразува ателието в апартамент, е необходимо да се обърна към частно архитектурно бюро, което да изготви четири становища:
• Архитектура – становище конструктивно, по чл. 147а ЗУТ,
• Становище от РЗИ за шума,
• Становище от ВиК и
• Становище от енергоразпределителното дружество.

Самият специалист първоначално не беше сигурен какво да отговори. Каза, че ще се консултира и ще ми се обади – и като се обади, изброи горните изисквания. Но на практика тези изисквания са според закона преди промените от 23.02.2021 г.

Допълвам, че сградата има т.нар. акт 16 от една седмица и все още апартаментите и ателиетата в нея нямат собствени водомери и електромери.

Благодаря на отзовалите се!

[ivanov_p]

При определяне предназначението на сградата ателиетата се считат за жилища.

Тук не пише, че ателиетата са жилища, а че единствено при определяне предназначението на сградата се считат за жилища. Дадено е изключението от правилото, което потвърждава, че във всички останали случаи ателиетата не се считат за жилища.
Обикновено строителят проектира атериета за да не прави парко места, а как ателието ще стане жилище лично аз не знам.

[dalai_lamia]

При определяне предназначението на сградата ателиетата се считат за жилища.

Тук не пише, че ателиетата са жилища, а че единствено при определяне предназначението на сградата се считат за жилища. Дадено е изключението от правилото, което потвърждава, че във всички останали случаи ателиетата не се считат за жилища.
Обикновено строителят проектира атериета за да не прави парко места, а как ателието ще стане жилище лично аз не знам.

Разбирам, благодаря. Ателиетата се броят за жилища, когато трябва да се изчисли процентът жилища в една сграда, за да се определи тя като "жилищна". Тоест от общината са прави за процедурата. Ако искаме ателието официално да стане апартамент, трябва да се получат горните становища.

[jhoro]

Здравейте!
Както вече казахте - „единствено, при определяне предназначението на сградата, ателиетата се приравняват на жилища”.
Колкото до смяната на предназначението - „ателието официално да стане жилище” - още при първото становище „Архитектура – становище конструктивно, по чл. 147а ЗУТ“ може да има проблеми. Защото този член препраща към чл. 38 и 39, а там се говори за обратното - смяна на предназначението, жилище да стане ... нещо друго.
Може да е изпълнено само изискването за ателие - самостоятелен санитарен възел, а да липсват другите изискванията към жилище:

- кухня или кухненски бокс, баня-тоалетна, складово помещение;
- изложение;
- светла височина на помещенията;
- комини и прозорци;
- разположение на спалните, спрямо асансьорни шахти, сметопроводни и други помещения или пространства с източници на шум и вибрации, по-големи от пределно допустимите съгласно хигиенните норми;
- размери на входните преддверия и коридорите.

Инвеститорите и строителите рядко правят нещо повече, от необходимото.

[dalai_lamia]

Здравейте!
Както вече казахте - „единствено, при определяне предназначението на сградата, ателиетата се приравняват на жилища”.
Колкото до смяната на предназначението - „ателието официално да стане жилище” - още при първото становище „Архитектура – становище конструктивно, по чл. 147а ЗУТ“ може да има проблеми. Защото този член препраща към чл. 38 и 39, а там се говори за обратното - смяна на предназначението, жилище да стане ... нещо друго.
Може да е изпълнено само изискването за ателие - самостоятелен санитарен възел, а да липсват другите изискванията към жилище:

- кухня или кухненски бокс, баня-тоалетна, складово помещение;
- изложение;
- светла височина на помещенията;
- комини и прозорци;
- разположение на спалните, спрямо асансьорни шахти, сметопроводни и други помещения или пространства с източници на шум и вибрации, по-големи от пределно допустимите съгласно хигиенните норми;
- размери на входните преддверия и коридорите.

Инвеститорите и строителите рядко правят нещо повече, от необходимото.

Да, чл. 38 и 39 ги четох. Въпросът беше трябва ли да се минава през процедурата, или не. Явно трябва. Значи предстои екшън.

Ателието отговаря на повечето изисквания за жилище – с две изключения:
1) Светлата височина е ок. 2,45 (след поставянето на подова замазка за скриване на тръбите на газта и ламинат с подложка и след изолация на тавана. Но ако този критерий се приложи строго, тогава абсолютно всеки един от апартаментите в същия блок ще трябва да стане ателие. Влизал съм във всички апартаменти във входа и с лазерна рулетка съм замервал светлата височина от гол под (без газ и ламинат/паркет) до гол таван (без замазка и евентуална изолация) – няма апартамент с височина над 2,52 м.
2) Няма гарантираното паркомясто. Но то тогава десетки хиляди апартаменти в цялата страна не трябва да бъдат такива. Всъщност, в момента места за паркиране в границите на поземления имат има, защото в целия блок се обитават по-малко от 10% от апартаментите (и ателиетата), пък и самата улица пред него не е асфалтирана, нито е обособено място за паркиране.

Сега вече си мисля, ако откажат на база височина, да предизвикам проверка със замерване от експертен оценител и така да се отнеме статуса апартамент и на останалите "жилища". Всичко е заради строителен предприемач, който се е възползвал от доверчивостта на възрастните ми родители и ги е измамил с "ателие за жилищни нужди" (както е записано в договора и в нотариалния акт).

[jhoro]

Да, чл. 38 и 39 ги четох. Въпросът беше трябва ли да се минава през процедурата, или не. Явно трябва. Значи предстои екшън.

Много сте прав!
Сравненията с другите обекти (жилища) не са подходящи! Сам казвате, че „сградата има т.нар. акт 16“ - тоест, всичко е по проект. Смяната на предназначението ви връща „на изходна позиция“ - всичко се гледа наново, под лупа.
Липсата на паркоместа - за повечето жилища в страната - също не е аргумент. Там е заварено положение!

Принципно няма проблем, да ползвате „ателие“ за жилищни нужди, но има неща, за които трябва да помислите.

- за ателиета няма данъчно облекчение;
- несеквестируемостта не важи за ателие;
- нямате право на адресна регистрация в ателие;
- според СК ателието не е семейно жилище;
- възможно е да ви откажат монтиране на двутарифен електромер - битов абонат.

Има и „плюсове“:

- възможно е да се развали сделка, ако обекта не отговаря на всички архитектурни норми за да бъде жилище;
- при спорове за наследство, развод и др. - имате само ателие, което не е жилище.

[nikodim77]

Здравейте,
Уважаеми dalai_lamia,
Новите промени са толкова „пресни”, че докато администрацията влезе в крак с тях, то същите вероятно ще претърпят множество промени.
Н е виждам да имате особен проблем с промяна на статута. Тук е мястото да вметна, че не следва да вземате за чиста монета написаното от юзъра jhoro, защото е доказал се форумен трол с ниски правни познания.
Мисля, че отговор на вълнуващите Ви въпроси е даден в този материал, който при това е писан преди промените на закона, а същите предполагат облекчение при промяна на статута.:
https://news.lex.bg/%D0%BF%D0%BE%D0%BB% ... %BD/#_ftn2
Успех!

[dalai_lamia]

Да, чл. 38 и 39 ги четох. Въпросът беше трябва ли да се минава през процедурата, или не. Явно трябва. Значи предстои екшън.

Много сте прав!
Сравненията с другите обекти (жилища) не са подходящи! Сам казвате, че „сградата има т.нар. акт 16“ - тоест, всичко е по проект. Смяната на предназначението ви връща „на изходна позиция“ - всичко се гледа наново, под лупа.
Липсата на паркоместа - за повечето жилища в страната - също не е аргумент. Там е заварено положение!

Принципно няма проблем, да ползвате „ателие“ за жилищни нужди, но има неща, за които трябва да помислите.

- за ателиета няма данъчно облекчение;
- несеквестируемостта не важи за ателие;
- нямате право на адресна регистрация в ателие;
- според СК ателието не е семейно жилище;
- възможно е да ви откажат монтиране на двутарифен електромер - битов абонат.

Има и „плюсове“:

- възможно е да се развали сделка, ако обекта не отговаря на всички архитектурни норми за да бъде жилище;
- при спорове за наследство, развод и др. - имате само ателие, което не е жилище.

Липсата на паркоместа е заварено положение за стари имоти, да, несъмнено. Но аз визирам съвсем нови такива, построени миналата година например, или такива, които предстои да вземат акт 16. Някои от които в пряко съседство на блока, в който е въпросното ателие.

С останалите минуси на ателието съм запознат. Именно те са причината да искаме да го превърнем в апартамент, защото родителите ми нямат друго жилище.

Не разбирам твърдението "възможно е да се развали сделка, ако обекта не отговаря на всички архитектурни норми за да бъде жилище" как се отнася към моя казус. Като ателие, не е задължително то да отговаря на всички архитектурни норми, да, и след като в договора е записано, че е ателие, това не е основание за разваляне на договора. Нищо, че е записано "ателие за жилищни нужди". Пък и как (на какво основание) да се развали договор, сключен преди почти три и половина години, а нотариалният акт е взе преди около две (на акт 14)? Но няма значение, тези въпроси ще ги мислим с адвокат.

[dalai_lamia]

Здравейте,
Уважаеми dalai_lamia,
Новите промени са толкова „пресни”, че докато администрацията влезе в крак с тях, то същите вероятно ще претърпят множество промени.
Н е виждам да имате особен проблем с промяна на статута. Тук е мястото да вметна, че не следва да вземате за чиста монета написаното от юзъра jhoro, защото е доказал се форумен трол с ниски правни познания.
Мисля, че отговор на вълнуващите Ви въпроси е даден в този материал, който при това е писан преди промените на закона, а същите предполагат облекчение при промяна на статута.:
https://news.lex.bg/%D0%BF%D0%BE%D0%BB% ... %BD/#_ftn2
Успех!

Благодаря! Ще прегледам и евентуално може да имам питания. Прегледах всички промени от 2021 с идеята да видя дали имат отношение към нашия случай и намерих единствено цитираните в първоначалното ми питане, но явно нямат.

[jhoro]

Липсата на паркоместа е заварено положение за стари имоти, да, несъмнено. Но аз визирам съвсем нови такива, построени миналата година например, или такива, които предстои да вземат акт 16. Някои от които в пряко съседство на блока, в който е въпросното ателие.

Сам виждате, че промените са отскоро, а проектите за тези сгради (и всички процедурни стъпки)- от преди години. На много места, нови сгради са получавали разрешение за строеж, прилагайки договор за паркиране в някой празен съседен парцел.

Колкото до „развалянето на сделката“ - мисълта ми беше, ако сте купили „жилище“, а се окаже „ателие“.