НЕПРЕОДОЛИМА СИЛА и неудобни парични задължения :)

[rav3n]

Здравейте, обръщам се към Вас, с надеждата да получа съвет по отношение на казус, който се породи вследствие на пандемията и обявеното извънредно положение: 
За всички ситуацията беше предизвикателство и продължава да е, но за съжаление не са изключения и случаите, в които длъжниците желаят да се освободят от задълженията, които са поели. Такъв е и моят случай: 
По силата на сключен договор за наем, /нотариално заверен и вписан в Служба вписвания/, съм наемодател на магазин в гр.Варна като физическо лице. 
Наемателите от своя страна са Дружество по ЗЗД.
На 13 март със Заповед на Кмета на Община Варна търговските обекти в града са затворени с изкл. на аптеки, дрогерии, бензиностанции и т.н.
На 14 март Заповедта е изменена и съобразена с тази на Министър Ананиев, като затворени остават пазари, тържища, молове.
Проведох разговори с наемателите си, като достигнахме до устна уговорка наемът да бъде намален на половина. Същите настояха, че предоговарянето следва да е в писмена форма, за което аз не съм възразявал, но бях възпрепятстван тъй като не бях в града. На 04.04.2020г. ДЗЗД-то-наемател ми е изпратило по Телепоща писмо-уведомление,с което забележете -вместо да поискат спиране на изпълнението,  едностранно прекратяват договора, позовавайки се на непреодолима сила по 306 ТЗ и форс мажор ; Известяват ме, че предявяват претенции към депозита си и че ще ми заплатят наема за 8 дни до напускането си на 08.04.2020г. и че ме канят в срок от 3 работни дни да си получа владението.
Писмото след 3 дни се е върнало до подателите. 
на 22.04.2020г., наемателите ми изпратиха смс, от който всъщност разбрах, че са напуснали обекта на 08.04.2020г..
 Прибирайки се във Варна, установих, че друг търговски обект също нает от ДЗЗД-то намиращ се само на 350м. от моя, работи с пълна пара;че за него форс мажор не е на лице, още по-малко непреодолима сила, което ме разстрои. За това реших, че ще потърся правата си.
Моят имот е опразнен, а държането ще ми бъде предадено в понеделник 27.06.2020г. 

В чл.306, ал.1 ТЗ гласи: "Длъжникът по търговска сделка не отговаря за неизпълнението, причинено от непреодолима сила. Ако длъжникът е бил в забава, той не може да се позовава на непреодолима сила." 
Договорът за наем не съдържа клаузи за форс мажорни обстоятелства,стопанска непоносимост или непреодолима сила. 
В него е предвидено, че плащанията на наемните вноски се извършват по банков път между 25-то и 30-то число на месеца, предхождащ този за който наемът се дължи. На 09.03.2020г., е преведена по банков път наемната вноска за март месец. А сумата представляваща наем за 8 дни от април месец, е преведена на 05.06.2020.  
В договора е предвидено още,че наемателят има право да прекрати предсрочно същия с месец предизвестие, като в този случай ще дължи неустойка в размер на 3 месечни наема. Също така има и клауза, в която гласи, че при забавено плащане на наемната вноска повече от 10 работни дни, договорът ще е счита за прекратен, като всички права на Наемодателя се запазват. 
Предвидена е и лихва за забава на плащането, на ден 2% от сумата, но не повече от 30% . 
Договорът също така има силата на документ по 417, ал.3. ГПК

Тук започват и въпросите: 
1. Срещу кой следва да се заведе искът -  гражданското дружество или срещу неограничено отговорните съдружници.
2. С изявление няма проблем да се прекрати договор за наем - спазена е писмената форма и по принцип ГД може да се позове на непреодолима сила, но в случая може ли да се окаже обратното, че такава по отношение на тях не е на лице? 
3.  На лице ли е забава на длъжника?
4. Ако подам  заявление за издаване на Заповед за незабавно изпълнение по 417, ал.3 ГПК, мога ли освен неустойката в размер на 3 месечния наем, да претендирам и остатъка от 22 дни наем за месец април поради липса на валидно отправено предизвестие ?

 Следва да се отбележи, че макар и ситуацията с COVID-19 да може да бъде определена като форсмажор, съществува законова разпоредба, съгласно която обстоятелството, че длъжникът не разполага с финансови средства за изпълнение на задължението, НЕ го освобождава безусловно от отговорност. 
Не може да се позове на непреодолима сила този, който има парично задължение. Това е така , понеже неплащането не може да се обоснове с невъзможност. Парите не се свършват по силата на правилото, че "родът не погива", а паричните задължения са родови задължения...

БЛАГОДАРЯ ВИ ПРЕДВАРИТЕЛНО ЗА ОТГОВОРИТЕ!

[jhoro]

Здравейте!
Много дълъг и ... некомпетентен въпрос! Сори, ако нещо!

Първо - няма такова нещо, като „Дружество по ЗЗД“ - всички ЮЛ се регистрират по Търговския закон!

Второ - ако Вашия наемател е (Е) ООД (дружество с ограничена отговорност) - собствениците не са „неограничено отговорните съдружници“. Същите отговарят за задълженията на дружеството до размера на направените вноски в капитала на дружеството.

Другите въпроси ... не виждам смисъл да коментирам!

[nikodim77]

Jhoro! Считам, че прекаляваш!!! (Сори, ако нещо!..)
Първо: Даваш квалификация „некомпетентно” по отношение на формулирано питане, което е издържано, и ако беше от компетентен субект, то той вероятно нямаше да пита.
Второ: Даваш некомпетентен отговор!!! Спри вече! (В моите корекции по темите към теб, не се мъча да покажа компетентност – имам и аз много да уча..., но те коригирам, защото в доста случаи пращаш питащите направо в пропастта...! А ето, че и квалифицираш компетентността)

Втора небивалица:

Първо - няма такова нещо, като „Дружество по ЗЗД“ - всички ЮЛ се регистрират по...

Ами?!? Верно ли?!? А? Я попрочети ЗЗД и по-специално чл 357 и сл.

Другите въпроси ... не виждам смисъл да коментирам!

И много добре, че не се знае дали питащия щеше да се хвърли от високо...


Уважаеми rav3n,
Ще започна от чисто човешката гледна точка (морала или добрите нрави, или кой знае какво...) Донякъде Ви разбирам! Превез в накърнените Ви чувства взема обстоятелството, че наемателите Ви се отказват от Вашия обект под предлог, поднесен им на "тепсия" от обстоятелствата в държавата, а същевременно друг техен обект в близост, работи на „пълна пара” Но правото и това, което ни се ще, доста често се разминават. Имате договор, имате налични документи и доказателства... Както народът казва”вземате ги подмишка” и при адвокат. Виждам, че се запознавате с материята, и именно това трябва да Ви води към разумното – среща с адвокат. Тук във форума не познаваме детайли от договорът за наем, не сме запознати с други подробности около взаимоотношенията Ви с довчерашните Ви наемни партньори, така че, няма как да сме полезни с гадаене.
Да, в общи линии нещата считам, че стоят (но дали) така:
Следва да уточня, че договорът за наем е по ЗЗД, а не по ТЗ. Пиша това предвид това, че сте цитирал нормата на чл 306, ал. 1 от ТЗ. Не, Вас ви касае ал. 2, която указва (дефинира) понятието „непреодолима сила” Всичко останало в наемните правоотношения е съгласни чл. 228 и сл. от ЗЗД. В този ред на мисли, мисля, че не е необходимо месечното предизвестие за прекратяване на договора за наем (ДН), когато страната, желаеща прекратяване се позове на непреодолима сила. Разбира се това не я освобождава от задължението за уведомяване по надлежния за това ред. Неналичието на клауза за „форсмажор”, която предвижда прекратяване на ДН поради непреодолима сила не е пречка за позоваване на такова събитие.
Споменавате за искова претенция, неустойка, плащане на наем до дадена дата..., а същевременно споменавате депозит? (последното изречение е свързано с т. нар - "добри нрави")
По отношение на искът, то той следва да се насочи към всеки от съдружниците, под формата на кумулативно обективно съединени искове.
НО! Пак Ви съветвам, идете при адвокат...

[ivanov_p]

Искът е срещу съдружниците. Търсите наемна цена до 27.06.2020 г., неустойки за развалата и лихви - каквото пише в договора. Наемната цена може да разделите до и след прекратяване, може и да не го правите. Другото ще реши съда.

[rav3n]

Искът е срещу съдружниците. Търсите наемна цена до 27.06.2020 г., неустойки за развалата и лихви - каквото пише в договора. Наемната цена може да разделите до и след прекратяване, може и да не го правите. Другото ще реши съда.

Благодаря Ви

[rav3n]

nikodim77, благодаря Ви за отговора!
Всъщност точно това направих! Консултирах се с трима адвокати!
Единият от тях ми каза, че единствено права имам върху неустойките и мога да подам Заявление за Заповед за изпълнение по 417, ал.3
Вторият - добави, че мога към това заявление по 417, ал.3 да добавя и остатъка за 22 дни наем за месец април + лихва за забава.
Третият ми каза, че мога да поема по пътя на исковото производство, че това Уведомление по 306 ТЗ НЕ е прекратило договора за наем, че същите са все още са наематели и длъжници, и ще бъдат такива до понеделник 29.06.2020
Имаше и различия в мненията за това и срещу кого следва да се води иска. Дали срещу ДЗЗД-то или съдружниците.
Не искам съдът да отхвърли Заявлението по 417, ал.3. Искам всичко да е издържано, за това се обърнах и към Вас за компетентно мнение
По отношение на депозита им - за него става дума в тяхното уведомление - Разбирате ли, не стига че си измиват ръцете с форсмажор; , че ми задържат обекта до сега и не го предават; ами и че предявяват претенции към депозита при положение, че все още очевидно имаме неуредени финансови взаимоотношения...

[jhoro]

Jhoro!

Колко затруднително! Не можа ли просто да напишеш „Жоро“? Хем е на кирилица, хем ... са по-малко букви!

Считам, че прекаляваш!!! (Сори, ако нещо!..)

Много сте прав! Няма нищо, за което да ... Sorry-те!
Ако ще трябва да съжалявам за нещо - просто не го правя!

Първо: Даваш квалификация „некомпетентно” по отношение на формулирано питане, което е издържано, и ако беше от компетентен субект, то той вероятно нямаше да пита.

Еми ... така виждам нещата!

Второ: Даваш некомпетентен отговор!!! Спри вече!

Мирише ми не цензура?
Каквото имам - това давам!

Втора небивалица:

Първо - няма такова нещо, като „Дружество по ЗЗД“ - всички ЮЛ се регистрират по...

Ами?!? Верно ли?!? А? Я попрочети ЗЗД и по-специално чл 357 и сл.

Пак ли? А дали не съм го чел?
ЗЗД е общ закон! Търговския закон - специфичен!
Сдружаването е ясно, ама ... прекалено общо! Регистрацията (като вид дружество) е от съществено значение!
Единствено ЕТ „отговаря с цялото имущество на фирмата си, както и с цялото си лично и съпружеско имущество“!

Пп. „Чисто човешката гледна точка“ ... нито е толкова чиста, нито - човешка! Морала е относително понятие, добрите нрави - нещо измислено.
В случая има Заповед! Карантина! Има ЗМДВИП - другите правила донякъде са суспендирани!

Искът е срещу съдружниците. Търсите наемна цена до 27.06.2020 г., неустойки за развалата и лихви - каквото пише в договора. Наемната цена може да разделите до и след прекратяване, може и да не го правите. Другото ще реши съда.

Иска може да е и срещу ... Светия синод! Какво ще се намери - очакваме развитие!

Всъщност точно това направих! Консултирах се с трима адвокати!

Поздравления! Ако пък консултациите са били безплатни - направо джакпот!
Щото адвокатите трудно говорят ... безплатно! И много често обещават, свалят звезди ...
Но, когато хонорара им е фиксиран! Друго щяха да приказват, ако чакаха процент от спечеленото!

Затова:
За наема. Сложете в хладилника бутилка вода! Поне ще е студена!
Колкото до депозита - сложете една бутилка и за наемателите!