Може ли договор за аренда да бъде на недвижим имот в София?

[fewquestions]

Здравейте,

Може ли договор за аренда да бъде на недвижим имот в София? Аз съм Арендатор и Арендодателят ми ме убеждава, че негов парцел в квартал Орландовци според закона не можело да бъде отдаден с договор под аренда, защото бил в регулация и имало сграда (макар, че тя е преградена с ограда като съседен имот и няма да ми я дават изобщо). И поради тези две причини закона не позволявал да се сключи договор за аренда, можело само договор за наем. А договорът за наем, ако бил за година (колкото той иска) можело да се сключи без нотариус. И също договорът за наем, който сме щели да сключим щял да бъде не за пари, а за част от продукцията в натура.

Парцела е обграден с ограда и е абсолютно празен. Разбрали сме се да садя там овошки.

Въпросите ми:

1) Мога ли да сключа валиден едногодишен договор за наем без нотариус?
2) Мога ли да сключа договор за наем без да плащам пари, а да плащам процент от продукцията в натура?
3) Закона позволява ли да сключа договор за аренда на парцел в регулация, в кв. Орландовци, гр. София (на парцела има право да се строи) ?

[kalahan2008]

1. Да.
2. Да.
3. Не - чл. 1, ал. 3 от Закона за арендата в земеделието.

[fewquestions]

3. Не - чл. 1, ал. 3 от Закона за арендата в земеделието.

Първо благодаря за отговора. В закона който споменавате е записано:

(1) Обект на арендния договор са земеделската земя и/или недвижимите и движимите вещи за земеделско
производство.

Защо закона забранява земя в регулация с право за строеж да бъде използвана за земеделско производство (овощна градина в конкретния случай) ?

Странно ми е, предвид, че хората по селата масово си садят стотици овошки в дворове, които са в регулация. Моля Ви, обяснете ми.

[kalahan2008]

Закон за собствеността и ползването на земеделски земи:
Чл. 2. Земеделски земи по смисъла на този закон са тези, които са предназначени за земеделско производство и:
1. (доп. - ДВ, бр. 98 от 1997 г., доп. - ДВ, бр. 68 от 1999 г., в сила от 30.07.1999 г., изм. - ДВ, бр. 99 от 2002 г.) не се намират в границите на урбанизираните територии (населени места и селищни образувания), определени с подробен устройствен план, или с околовръстен полигон;
2. не са включени в горския фонд;
3. не са застроени със сгради на: промишлени или други стопански предприятия, почивни или здравни заведения, религиозни общности или други обществени организации, нито представляват дворове или складови помещения към такива сгради;
4. (изм. - ДВ, бр. 28 от 1992 г., изм. - ДВ, бр. 14 от 2015 г.) не са заети от открити мини и кариери, от енергийни, напоителни, транспортни или други съоръжения за общо ползване, нито представляват прилежащи части към такива съоръжения.

Земеделските земи се намират извън границите на селата. Става въпрос за ниви, ливади и т.н., не за селски дворове. Нещо бъркате понятията.

[fewquestions]

Добре де... Нали пише в закона, че и недвижимите вещи са обект на арендния договор:

(1) Обект на арендния договор са земеделската земя и/или недвижимите и движимите вещи за земеделско производство.

Имота в кв. орландовци или някой селски двор в регулация не е ли пак недвижима вещ, и по този смисъл да е обект на аренден договор?

[kalahan2008]

Добре де... Нали пише в закона, че и недвижимите вещи са обект на арендния договор:

(1) Обект на арендния договор са земеделската земя и/или недвижимите и движимите вещи за земеделско производство.

Имота в кв. орландовци или някой селски двор в регулация не е ли пак недвижима вещ, и по този смисъл да е обект на аренден договор?

Добре де...може и в границите на урбанизираните територии, ако такова е предназначението им съобразно общия или подробния устройствен план на населеното място.

Закон за опазване на земеделските земи:
Чл. 20. (Изм. - ДВ, бр. 28 от 2001 г.) (1) (Изм. - ДВ, бр. 17 от 2018 г., в сила от 23.02.2018 г.) Границите и предназначението на земеделските земи, които се включват в границите на урбанизираните територии, се определят с общ или подробен устройствен план.
(2) (Изм. - ДВ, бр. 17 от 2018 г., в сила от 23.02.2018 г.) Промяна на предназначението на земеделските земи, включени в границите на урбанизираните територии, може да се извършва и по квартали в съответствие с разработките на плана по предложение на кмета на общината.

[fewquestions]

Добре де... Нали пише в закона, че и недвижимите вещи са обект на арендния договор:

(1) Обект на арендния договор са земеделската земя и/или недвижимите и движимите вещи за земеделско производство.

Имота в кв. орландовци или някой селски двор в регулация не е ли пак недвижима вещ, и по този смисъл да е обект на аренден договор?

Добре де...може и в границите на урбанизираните територии, ако такова е предназначението им съобразно общия или подробния устройствен план на населеното място.

Закон за опазване на земеделските земи:
Чл. 20. (Изм. - ДВ, бр. 28 от 2001 г.) (1) (Изм. - ДВ, бр. 17 от 2018 г., в сила от 23.02.2018 г.) Границите и предназначението на земеделските земи, които се включват в границите на урбанизираните територии, се определят с общ или подробен устройствен план.
(2) (Изм. - ДВ, бр. 17 от 2018 г., в сила от 23.02.2018 г.) Промяна на предназначението на земеделските земи, включени в границите на урбанизираните територии, може да се извършва и по квартали в съответствие с разработките на плана по предложение на кмета на общината.

Значи доколкото разбирам за Селата най-вероятно може селска къща с голям двор да бъде обект на договор за аренда. А в София най-вероятно не може.

Но това, което ми показвате се отнася само и единствено за "земеделските земи". А аз питам за недвижимимите вещи, които по дефиниция се диференцират от "земеделските земи" като нещо различно.

Може ли парцел в регулация в кв. Орландовци, София да бъде считан за недвижима вещ и на тази база да бъде обект на договор за аренда?

[jhoro]

Здравейте ...

След като разбрахме правната рамка - да погледнем на нещата от друга страна.
Защо дъпжите да е аренда, а не наем?

Разбрали сме се да садя там овошки.

Как си ги представяте (и двете страни) тези овошки след една година? Тъкмо ще са се окопитили!

И също договорът за наем, който сме щели да сключим щял да бъде не за пари, а за част от продукцията в натура.

Плащането си е плащане - пари или продукция ... тази продукция също може да се оцени в пари!

Може ли парцел в регулация в кв. Орландовци, София да бъде считан за недвижима вещ и на тази база да бъде обект на договор за аренда?

Оказва се, че може

Чл. 110. Недвижими вещи са: земята, растенията, сградите и другите постройки и въобще всичко, което по естествен начин или от действието на човека е прикрепено трайно към земята или към постройката.

[Melly]

След като разбрахме правната рамка - да погледнем на нещата от друга страна.
Защо дъпжите да е аренда, а не наем?

Разбрали сме се да садя там овошки.

Охххх, къртиш миФки, Жоре. Само не ми стана ясно като как от раз схвана и постави "правната рамка" и в същото време подканяш питащия да "пълни" разказа си с твърдения за факти.
Ами според твоите възгледи тя (правната рамка, де) се оказа тясна.... .

[n_ikito]

Но това, което ми показвате се отнася само и единствено за "земеделските земи". А аз питам за недвижимимите вещи, които по дефиниция се диференцират от "земеделските земи" като нещо различно.

Може ли парцел в регулация в кв. Орландовци, София да бъде считан за недвижима вещ и на тази база да бъде обект на договор за аренда?

Не, не може. Според многократно цитирания текст от Закона за арендата, предмет могат да бъдат: земя - само земеделска; недвижими имоти - сгради със земеделско предназначение; движими вещи със земеделско предназначение.

[jhoro]

Охххх, къртиш миФки, Жоре. Само не ми стана ясно като как от раз схвана и постави "правната рамка" и в същото време подканяш питащия да "пълни" разказа си с твърдения за факти.
Ами според твоите възгледи, тя (правната рамка, де) се оказа тясна.... .

Абе кой си играе с миФки (само) - цялото жилище е „на червено“ (до тухла).
Понеже Шекспир беше написал - „И най-мъдрият си е малко прост" - обяснявам!
Въпросите ми са чисто житейски - оставих правната страна на Вас!
Наем/аренда за една година + засаждане на многогодишни растения ... това ми звучи като „хотелска стая за един час“!
За рамките - никога не съм се събирал (само) в една рамка!


Пп. За пореден път се убеждавам, че в българският мир (правен или не-на-правен) има много парадокси! Много често принципа е „Три пъти режа ... все късо“!
Но тях ще ги коментирам в отделна тема.

[kalahan2008]

Значи доколкото разбирам за Селата най-вероятно може селска къща с голям двор да бъде обект на договор за аренда. А в София най-вероятно не може.

Но това, което ми показвате се отнася само и единствено за "земеделските земи". А аз питам за недвижимимите вещи, които по дефиниция се диференцират от "земеделските земи" като нещо различно.

Може ли парцел в регулация в кв. Орландовци, София да бъде считан за недвижима вещ и на тази база да бъде обект на договор за аренда?

нищо не сте разбрал. Под "урбанизирани територии" се разбират територии в границите не само на градовете, но и на селата. Няма значение дали земята е в София или Подгумер - все не е земеделска. Тя може да е земеделска, само ако е с такова предназначение по регулационния план - ПУП или ОУП. Едва ли обаче ще тръгнете да сменяте предназначението на земята в общината, само защото сте се заинатил, че искате договорът да е за аренда, а не за наем.
Аз така и не разбрах защо Ви е договорът да е за аренда, а не за наем, какво целите?
п.п. Недвижимите вещи са земи и сгради. От тази гледна точка земеделската земя също е вид недвижим имот. Слабост на закона (чл. 1, ал. 3 ЗАЗ) е, че говори за други недвижими имоти със земеделско предназначение, без да уточнява, че се касае за сгради. Това позволява на някои да тълкуват закона, както им е угодно, вкл. и да разсъждават за овошки и села.

[jhoro]

Едва ли обаче ще тръгнете да сменяте предназначението на земята в общината, само защото сте се заинатил, че искате договорът да е за аренда, а не за наем.

Той и да тръгне - едва ли ще стигне до някъде. Щом не е собственик.

Слабост на закона (чл. 1, ал. 3 ЗАЗ) е, че говори за други недвижими имоти със земеделско предназначение, без да уточнява, че се касае за сгради. Това позволява на някои да тълкуват закона, както им е угодно, вкл. и да разсъждават за овошки и села.

Това е обща слабост, не само този (тези) закони!
В един акт пише едно, в друг - друго, а накрая се налага Тълкувателно решение на В*С. Демек - Съдебната власт обяснява „какво е искал да каже Законодателя”!
40 години Народна власт - 40 години Цирк!

[teogeo]

чл. 2 от ЗСПЗЗ:

Земеделски земи по смисъла на този закон са тези, които са предназначени за земеделско производство и:
1. (доп. - ДВ, бр. 98 от 1997 г., доп. - ДВ, бр. 68 от 1999 г., в сила от 30.07.1999 г., изм. - ДВ, бр. 99 от 2002 г.) не се намират в границите на урбанизираните територии (населени места и селищни образувания), определени с подробен устройствен план, или с околовръстен полигон;
2. не са включени в горския фонд;
3. не са застроени със сгради на: промишлени или други стопански предприятия, почивни или здравни заведения, религиозни общности или други обществени организации, нито представляват дворове или складови помещения към такива сгради;
4. (изм. - ДВ, бр. 28 от 1992 г., изм. - ДВ, бр. 14 от 2015 г.) не са заети от открити мини и кариери, от енергийни, напоителни, транспортни или други съоръжения за общо ползване, нито представляват прилежащи части към такива съоръжения.

[fewquestions]

Охххх, къртиш миФки, Жоре. Само не ми стана ясно като как от раз схвана и постави "правната рамка" и в същото време подканяш питащия да "пълни" разказа си с твърдения за факти.
Ами според твоите възгледи, тя (правната рамка, де) се оказа тясна.... .

Абе кой си играе с миФки (само) - цялото жилище е „на червено“ (до тухла).
Понеже Шекспир беше написал - „И най-мъдрият си е малко прост" - обяснявам!
Въпросите ми са чисто житейски - оставих правната страна на Вас!
Наем/аренда за една година + засаждане на многогодишни растения ... това ми звучи като „хотелска стая за един час“!
За рамките - никога не съм се събирал (само) в една рамка!


Пп. За пореден път се убеждавам, че в българският мир (правен или не-на-правен) има много парадокси! Много често принципа е „Три пъти режа ... все късо“!
Но тях ще ги коментирам в отделна тема.

Не за една, а за 20г. при договор за аренда, при договор за наем само 10г може

jhoro, според @kalahan2008 в кв. Орландовци, софия не мога да сключа договор за аренда, моля изяснете го, защото ми е много важно. Вие казахте, че може, той казва, че не може. Моля Ви, изяснете го.

@kalahan2008 искам договор за аренда, защото защитава интересите ми като арендатор много повече. Аз няма да домати, боб и картофи, а трайни насаждения - Овошки. И договора за аренда например може да се сключи за 20г. Каквото е желанието ми. За наем е макс 10г.

Слабост на закона (чл. 1, ал. 3 ЗАЗ) е, че говори за други недвижими имоти със земеделско предназначение, без да уточнява, че се касае за сгради. Това позволява на някои да тълкуват закона, както им е угодно, вкл. и да разсъждават за овошки и села.

kalahan2008 Това значи ли, че мога да сключа договор за аренда за мястото в кв. Орландовци, София?


1) Ако закупя имот в такъв урбанизирана територия и без да му сменям статут и нищо ей така реша и го насея с овошки, какви наказателни последствия ще последват за мен?

2)Ако сключа договор за аренда или договор за наем длъжен ли съм да се осигурявам или да плащам някакви данъци/такси? (По план не смятах да се регистрирам като земеделски производител първите 5 години, докато овошките не започнат да плододават достатъчно обилно)

3.Ако сключа договор за наем/аренда(в който плащам в натура плодове или е без наем), собственика ще трябва ли да започне да плаща някакви такси/данъци на база това, че му плащам в натура плодове или не му плащам наем в договор за наем?

[nikodim77]

Здравейте,
С това ми включване по темата ще опитам да дам насоки по въпросите от последния пост на fewquestions. Виждам, че е имало дискусия, но така или иначе има произнасяне на двама Юристи, така, че ще се спра само на трите последни въпроса: Не съм много наясно какво цели fewquestions, но както по турските сериали казват – „Вие си знаете”
Значи, никой не може да Ви забрани да си садите овошки! (Да, може би има някакви ограничения по отношение на висока растителност с оглед незасенчване на съседи, но не ми е позната тази част. Това е само предположение...). През 2007-ма напуснах големия столичен град и се преместих в малко село. Имотът е доста голям и половината е от овошки, огромна череша, множество саморасляци джанки и т. н със съседи от три страни. Мисля, че това дава отговор на първия въпрос?!
Приходите от наем са данъчно-облагаеми! Да, ще дължите данък. Приходите от рента и/или/ аренда не се облагат според ЗДДФЛ. Мисля, че това дава отговор на втория въпрос?!
Такъв договор за наем, при който възмездяването ще е в натура по-скоро би бил приет като заобикаляне на закона. Все пак в чл. 228 от ЗЗД е указано, че наемателят следва да плати на наемодателя определена цена. Доколкото законът не забранява заемането на имоти (земи), то във Вашия случай би бил приложим един договор за заем за послужване. И пак там в ЗЗД е наличен следният текст: „Чл. 246. Когато заетата вещ е дала плодове, заемателят трябва да ги върне, освен ако е уговорено друго.”

[fewquestions]

Здравейте,
С това ми включване по темата ще опитам да дам насоки по въпросите от последния пост на fewquestions. Виждам, че е имало дискусия, но така или иначе има произнасяне на двама Юристи, така, че ще се спра само на трите последни въпроса: Не съм много наясно какво цели fewquestions, но както по турските сериали казват – „Вие си знаете”
Значи, никой не може да Ви забрани да си садите овошки! (Да, може би има някакви ограничения по отношение на висока растителност с оглед незасенчване на съседи, но не ми е позната тази част. Това е само предположение...). През 2007-ма напуснах големия столичен град и се преместих в малко село. Имотът е доста голям и половината е от овошки, огромна череша, множество саморасляци джанки и т. н със съседи от три страни. Мисля, че това дава отговор на първия въпрос?!
Приходите от наем са данъчно-облагаеми! Да, ще дължите данък. Приходите от рента и/или/ аренда не се облагат според ЗДДФЛ. Мисля, че това дава отговор на втория въпрос?!
Такъв договор за наем, при който възмездяването ще е в натура по-скоро би бил приет като заобикаляне на закона. Все пак в чл. 228 от ЗЗД е указано, че наемателят следва да плати на наемодателя определена цена. Доколкото законът не забранява заемането на имоти (земи), то във Вашия случай би бил приложим един договор за заем за послужване. И пак там в ЗЗД е наличен следният текст: „Чл. 246. Когато заетата вещ е дала плодове, заемателят трябва да ги върне, освен ако е уговорено друго.”

Благодаря за отговорите, но не ми стана ясно следното.

1) Ако сключа договор за наем, необходимо ли е да бъде заверен пред нотариус, за да бъде валиден договор? (собственика не ще пред нотариус, твърдейки, че договор за наем можело да се сключи без да е пред нотариус)

2) Ако в договора за наем е записано заплащането да е в натура - то този договор за наем законен ли е?

3) Ако в договора за наем е записано, заплащанеето да е в натура, собственика (или аз) дължим ли някакви данъци на държавата?

4) Ако в договора за аренда заплащането е в натура, собственикът (или аз) дължим ли някакви данъци?

[jhoro]

Здравейте отново!

jhoro, според @kalahan2008 в кв. Орландовци, софия не мога да сключа договор за аренда, моля изяснете го, защото ми е много важно. Вие казахте, че може, той казва, че не може. Моля Ви, изяснете го.

Хайде първо малко теория.
Всяка договорка е договор. (напр. - регистрирането Ви в този форум).
Част от договорите са за сделки.
Част от договорите за сделки са възмездни.
Част от възмездните договори за сделки са за наем.
Част от възмездните договори за сделки за наем са за аренда.
Част от възмездните договори за сделки за наемане под аренда са в земеделието. Както е пълното име на закона.

Чл. 8. (2) Размерът на арендното плащане се договаря въз основа на:
1. пазарната поземлена рента;
2. наема, който включва годишни амортизации и лихви върху капитала, вложен в арендуваните движими и недвижими вещи.

Я, то имало и наем (за ползването), и рента (част от добивите)!
Щото мога да взема „под аренда“ и някоя промишлена сграда, ама няма да е по същия закон! И няма да давам част от произведената продукция!

Не за една, а за 20 г. при договор за аренда, при договор за наем само 10 г може

Не е точно така, ама трябва да четете докрай!
Да - в началото „Договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет години“, но после ... „Ако след изтичане на наемния срок използуването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок.“

1) Ако закупя имот в такъв урбанизирана територия и без да му сменям статут и нищо ей така реша и го насея с овошки, какви наказателни последствия ще последват за мен?

При.ципно има ограничения за трайните насаждения (сервитути към съседите, към линейни обекти …), но те са изключения, а не правило.

2)Ако сключа договор за аренда или договор за наем длъжен ли съм да се осигурявам или да плащам някакви данъци/такси? (По план не смятах да се регистрирам като земеделски производител първите 5 години, докато овошките не започнат да плододават достатъчно обилно)

Това, като арендатор/наемател ли? Не знам за такова изискване.
Липсата на регистрация като земеделски производител би трябвало само, да ви лиши от евентуалните ползи.

3.Ако сключа договор за наем/аренда(в който плащам в натура плодове или е без наем), собственика ще трябва ли да започне да плаща някакви такси/данъци на база това, че му плащам в натура плодове или не му плащам наем в договор за наем?

Точно този въпрос е решен … странно.
Доход от наем (в пари) се декларира и облага, а доход от аренда - не.

Пп. Като прочетох „Орландовци” - първото, което си помислих беше - „Ако е в … Гробищния парк!!!”

[kalahan2008]

@kalahan2008 искам договор за аренда, защото защитава интересите ми като арендатор много повече. Аз няма да домати, боб и картофи, а трайни насаждения - Овошки. И договора за аренда например може да се сключи за 20г. Каквото е желанието ми. За наем е макс 10г.

Това ли Ви била болката? Че не можело за повече от 10 г.? Ами регистрирайте се като ЕТ и ще може.

kalahan2008 Това значи ли, че мога да сключа договор за аренда за мястото в кв. Орландовци, София?

Не, не може. За пореден път Ви се казва. Не може. И дори да не го вярвате, като отидете при нотариуса да Ви заверява договора за аренда, той ще Ви каже същото. Аз повече на този въпрос няма да отговарям. А че договорът за аренда задължително се заверява от нотариус, го пише в чл. 3 от ЗАЗ.

1) Ако сключа договор за наем, необходимо ли е да бъде заверен пред нотариус, за да бъде валиден договор? (собственика не ще пред нотариус, твърдейки, че договор за наем можело да се сключи без да е пред нотариус)

Не е задължително да е вписан, липсата на нотариална заверка не го прави недействителен, но всяка една от страните може да иска вписването му в Служба по вписванията, на основание чл. 4, б. "е" от Правилника за вписванията.
На останалите въпроси няма да отговарям.

[fewquestions]

Не, не може. За пореден път Ви се казва. Не може. И дори да не го вярвате, като отидете при нотариуса да Ви заверява договора за аренда, той ще Ви каже същото. Аз повече на този въпрос няма да отговарям. А че договорът за аренда задължително се заверява от нотариус, го пише в чл. 3 от ЗАЗ.

Казвате ми го Вие, но други ми казват обратното. Затова съм объркан. Поставете се на мое място и Вие бихте бил объркан. Ходих на консултация при нотариус Иван Дахтеров и той ми каза, че няма никакъв проблем да се сключи договор за аренда в кв. Орландовци, в София. Попитах го после и по имейл, обяснявайки, че ми е казано, че не може щом земята е в регулация да бъде договор за аренда в натура в кв. Орландовци. И той каза, че напротив, можело. Ето цитирам:

Самият закон за арендата в земеделието определя, че:

„Обект на арендния договор са земеделската земя и/или недвижимите и движимите вещи за земеделско производство“.

Това на практика означава, че договор може да се ключи и за не земелска земя, която обаче се ползва за земеделско производство.

Самото насрещно плащане в натура е класически тип аренда и не виждам какъвто и да било проблем да се сключи договор за аренда за земя в регулация.

Няма изрична забрана да се ползва регулиран имот за земеделски нужди.

Греши ли нотариус Дахтеров?
Ако той го завери ще бъде ли валиден договор за аренда в кв. Орландовци?