Собственик - ползвател

[prom2]

Здравейте, може ли ползвател да представлява собственика при гласуване на Общо събрание на етажна собственост? Ако ползвателят е участвал в събранието и се е подписал в протокола, може ли участието да се легитимира с потвърждаване от собственика?

[Гост.]

Какъв ползвател?- с вещно право или просто обитател, защото са с различни правомощия.
Какво решение на ОС?
Първо отговорете на тези въпроси, пък после ще го мислим кой с какви права е и може ли да се санира случилото се( каквото и да е то).

Принципно, правата на ползвателите са уредени в чл.5, ал.2 ЗУЕС, освен ако не е уговорено друго между собственика и ползвателя.

[prom2]

Първо да Ви благодаря за участието, чел съм много Ваши писания, които ме насърчават... Дотук с комплиментите, въпреки че мога да продължа още...
Поли, по зададените въпроси:
1.Става дума за ползвател - едно лице е прехвърлило апартамента на друга лице (роднина) и на Общото събрание се явява несобстевникът - ползвателят.
2.Общото събрание е за сключване на договор за наем и изобщо свързано с управление на ЕС.

[Гост.]

5. (доп. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) "Обитатели" са физически или юридически лица, които не са собственици или ползватели на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост, но пребивават в тях на друго правно основание.
6. (нова - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) "Ползватели" са физически или юридически лица, които притежават вещно право на ползване върху чужда вещ, самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост.

Последно? ползвател или обитател( не стана ясно, въпреки обяснението- възможно е да си е запазил прехвърлителя вещното право на ползване/ при роднини повече от вероятно/).

Всъщност, с оглед взетото решение за отдаване на част от имота за възмездно ползване( под наем), не само обитателят, но и ползвателят нямат право да участват в ОС за вземане на решения по този въпрос- чл. 5, ал.2 вр. чл. 11, ал.1 т.10 б."б" ОСВЕН ако не е уговорено друго между собственика и ползвателя.
За тези уговорки, мисля, трябва да има знание ОС най-късно към момента на гласуването( чл.14).

Какъв е проблема, че да налага саниране действието на гласувалия?

[prom2]

Отново благодаря. Проблемът е, че един от собствениците оспорва решението във връзка с този глас от ползвател (последно - със запазено право на ползване) в съда и сега трябва да се докаже, че ползвателката е имала право да гласува...

[maris]

Родител живее постоянно в жилище, закупено на името на дъщерята.Родителят гласува за вземане на решения относно управление на етажната собственост косаещи вземане на мерки против наводняване на избени помещения; за създаване на фонд "Ремонт и обновяване", за ограждане на дворното място-прилежаща площ и за плащане на наем за сателитни съоръжения, поставени без разрешение на собствениците на покрива на ЖК.Сат.чинии са собственост на ООД, като съдружниците му като физически лица са собственици на помещение в ЖК едно с 4,41% ид.части. В това си право обжалват решението на ОС , за да не плащат наема. съдът не само че допуска иска им, но и го уважава . За мотив се посочва навъзможността собственика да потвърди представителство по смисъла на чл.42, ал.2 от ЗЗД, което е направено в хода на делото.

[Гост.]

......Всъщност, с оглед взетото решение за отдаване на част от имота за възмездно ползване( под наем), не само обитателят, но и ползвателят нямат право да участват в ОС за вземане на решения по този въпрос- чл. 5, ал.2 вр. чл. 11, ал.1 т.10 б."б" ОСВЕН ако не е уговорено друго между собственика и ползвателя.
За тези уговорки, мисля, трябва да има знание ОС най-късно към момента на гласуването( чл.14).

Какъв е проблема, че да налага саниране действието на гласувалия?

Обаче, това е тъпо законодателно решение! Ползвателят с вещно право на ползване има право да събира гражданските плодове от вещта, вкл. и по отношение асцесорните и части - е, като има тези права, то какъв е проблема да гласува легитимно на ОС за срочно ( до 3г. примерно) отдаване под наем?
В този ред трябва да се мисли.

[trando58]

Ще си позволя да взема и аз отношение по случая,поради щото скромно си мисля ,че имам някакъв опит в подобни ситуации.
Обитател и ползвател са страните на една и съща монета.Разликите м/у обитателите е в начина на ползване на собствеността,произтичащи от правата им по документ(независимо какъв),а от там и правата им и задълженията им по ЗУЕС.
Обитатели в една ЕС са всички,без значение на какво правно основание е това,т.е.някой присъства физически някъде без значение за какъв период от време или по-подробно,това са собствениците на самостоятелни обекти в ЕС,техните семейства,ползватели,наематели.В случая с ползвателите може да е най-различен,общо взето в повечето се свеждат до два основни: Собственик прехвърля като дарение собствеността си в/у свой роднина(или не)с право на ползване например,докато е жив в/у целият имот или на част от него.Точно такива два случая има в нашата ЕС.Две бабички си дариха апартаментите с право на ползване,едната на децата си които са в чужбина и си ползва апартамента както и до сега.Другата го дари на внука си с право на ползване на една стая(точно упомената) докато е жива и внукът и се възползва от тази част в нотариалният акт и даде другите три помещения на фирма за офис.Бабето си отиде за една година от тормоза.Факт.Има и такива ползватели и то може би по-голямата част,които живеят в имот на роднина(или не)без например да плащат наем само например,т.е няма договор по ЗЗД или се прави фиктивно в някои случаи,но каквото и да е,мойто мнение е ,че ПОЛЗВАТЕЛ както и друг ОБИТАТЕЛ в една ЕС не може да гласува на ОС на ЕС,ако не е изрично упълномощен за това от собственика.За кого, какво пълномощно трябва е написано в ЗУЕС.Това за прибиране на плодовете от ползването на имота ми се струва малко имагинерно.Всичко е въпрос на споразумение в съответен документ.Защото например,не мога да повярвам ,че например един собственик на "Витошка" де има по 500лв.приход от магазини в партера на месец и той ще даде на брат'чет си да живее в апартамента му,че да му взема и харчи и парите от наема.Абе всичко общо взето е мъгла,ногласувал ползвател без пълномощно от собственика,за мене е уязвим.
Това е мое мнение и не ангажирам никого с него!

[Гост.]

...Това за прибиране на плодовете от ползването на имота ми се струва малко имагинерно......

Разликата между нас, двамата, е в детайлите.
А, когато законодателят е указал в норма правото на ползвателя да ползва добивите от вещта( граждански и естествени), не си позволявам да твърдя, че това е имагинерно, защото това право е реалност.

[trando58]

Поли,не ми се влиза в дрязги и спорове.Болен съм и уморен.ПОЛЗВАТЕЛ е много общо понятие.Това касае както живущи в една ЕС така например и селски стопани стопанисващи незнам какво си.Въпроса е за,дали могат да гласуват на ОС в ЕС и аз дадох мое мнение,това,че се отплеснах си е моя вина.Поздрави

[Гост.]

Ок., съжалявам, ако е прозвучало като наченка на дразга или спор. Не е това.
Напомних, че съгласно чл. 56 ЗС, ползвателят с ВПП има право на добивите от вещта, респективно да се разпорежда с тях, както сметне за добре, без съгласието на голия собственик.
Смятам, че има колизия в ЗУЕС и ЗС ( по тази причина се цитирах сама), но това в съдебен спор ще се разисква.

п.п. Скорошно оздравяване.

[trando58]

Благодаря за пожеланието! Исках само да взема отношение по повод гласуването,а се отплеснах там дето не ми е работата.Ама те и нащте закони....де го чукаш..где се пука. Жива и здрава.

[maris]

Много благодаря на всички, проявили интерес и коментирали!И все пак, в този случай възможно ли е потвърждаване на действията на ползвателя(участие в управлението на ЕС) с последваща декларация от собственика, по смисъла на ЗЗД, чл.42?

[trando58]

Много моля да си редактирате въпроса - много е зле.Нерде Амстердам - нерде Каспичан.

[maris]

Много моля да се върнете в по-предните коментари, защото именно това е въпросът. В резюме-взети решения на ОС; собственик, неучаствал в ОС обжалва това решение с мотив, че е прието без да има кворум, тъй като един от гласувалите е ползвател.В случая майка живее постоянно в жилище на дъщеря си. Последната потвърждава действията на майка си чрез декларация(трябвало ли е или не, но факт). Но съдът не приема това потвърждаване и отменя решението на ОС. Другият момент е, че собственикът обжалвал решението е съдружник в ООД, което се е самонастанило на покрива на ЖК със сат.антени и извършва икономическа дейност.В едно от решенията на ОС е залегнало евентуалното плащане на месечен наем или премахване на съоръженията. А сега на къде?

[trando58]

Объркването ми идва от първият въпрос в темата. Реално съдът се е произнесъл правилно,макар и формално да е и нищо не можете да направите пост фактум. Просто се съберете отново съблюдавайки изискванията на нормативният акт ,в случая ЗУЕС и си приемете каквото си искате решение по случая,то ще си носи тежестта както сте мислили и за предното,но участващ несобственик в едно ОС,трябва предварително да депозира пълномощно до председателстващият събранието. Така е и навсякъде където е нужно да се легитимираш за нещо по някакъв повод,ВИНАГИ Е ПРЕДВАРИТЕЛНО.
Остава една загадка за мене как аджеба това ООД е сложило антени на покрива на блока без съгласието на 100% от собствениците,особено когато за да се издаде такова разрешение от общината или кметството това е изискуемо изрично и процедурата съвсем не е лека