чл.56 и чл.63 ЗС

[Иван]

Здравейте, колеги!
Моля за вашия коментар по следния казус:
А е продал дворно място на Б, като си е запазил правото на ползване за целия имот. Б учредява в полза на Х право на строеж. Въпроси:
1.Нужно ли е съгласието на А? Ако да, то трябва ли да бъде в НА за суперфицията, или може да бъде дадено в декларация?
2.Има ли право Б да учреди в полза на Х суперфиция без съгласието на А?

П.Венедиков пише в своя "Курс", че притежателят на голата собственост може да се разпорежда с правото си, включително като учредява право на строеж. Аз нещо не разбирам-самият собственик, който е учредил право на ползване на трето лице, с оглед задължението си да не пречи на третото лице да упражнява правото си, не може да строи в имота без съгласието на третото лице. Как тогава ще може да прехвърля това свое право, което на практика е ограничил ? Два дни вече търся съдебна практика, изчетох какво ли не, но не откривам отговор на въпросите си. Ще бъда благодарен на всеки, който изрази становище или посочи съдебна практика.

Моето е, че съгласието на А трябва да бъде дадено в нотариалния акт за суперфицията, защото тя засяга и неговите права. А ще трябва да даде своето съгласие за суперфиция, доколкото собственикът на сградата ще има право да ползва имота съгл. чл.64 ЗС, т.е. А ще се откаже частично от своето право, или ще го ограничи /с други думи/ в полза на Х, което си е правна сделка с вещно право, а тя изисква нотариална форма.

[Публична изпълнителка]

"самият собственик, който е учредил право на ползване на трето лице, с оглед задължението си да не пречи на третото лице да упражнява правото си, не може да строи в имота без съгласието на третото лице"

Откъде следва това? От ЗУТ ли?
А ако наистина е вярно, значи придобилият право на строеж ще има право да строи при същите условия като собственика. Няма логика да е иначе.

[ipon]

колега попитай проф.Джеров,сега адвокат в Софийската колегия.Ако намеря нещо
по казуса,ще го изпиша тук.

[gega]

Учредяването на суперфиция ще е действително и не се изисква носителят на ограниченото вещно право на ползване да даде съгласие. Само че суперфициарът, чийто договор за учредяване на право на строеж е вписан след нотариалния акт за учредяване право на ползване, не може да упражни своето суперфициарно право преди правото на ползване да е погасено.

[Иван]

Гега, прав си. Нали утрото е по-мъдро от вечерта?! Като помислих повечко, и като огледах нещата, смятам така: Собственикът може да се разпорежда с правото си на собственост независимо от ползвателя. Който може по-голямото, може и по-малкото, следователно собственикът може да се разпореди и с правото си да строи в имота, като учреди суперфиция на трето лице. Но както собственикът е ограничен в УПРАЖНЯВАНЕТО на това право, така и суперфициарят е ограничен. Не пречи обаче последният да строи със съгласието на ползвателят. Въпросът който вече ме вълнува е: това съгласие във вид на договор между двамата ли трябва да бъде? То сделка с вещни права ли е? Може ли да бъде дадено в една нотариално заверена декларация?
Ако приемем, че със съгласието ползвателят ограничава своето право на ползване или се отказва частично от него да тази част от имота, където ще се извърши строежа и ще се ползва самия имот за нуждите на сградата, то е сделка с вещно право. Ако приемем че ползвателят просто декларира непротивопоставимост на упражняването на правото на строеж, то тогава това не е сделка с вещно право. Но какво е това? Какви са правните последици на тази декларация? Може ли в един момент декларатора да се откаже от нея? Повече съм склонен да приема че е налице сделка с вещно право, с оглед на елемента "вечност" в правото на строеж. Защото веднъж реализирано, то е почти вечно.
Така че тази декларация ще бъде нищожна, и само ще постави началото на погасителната 5 годишна давност за правото на ползване за застроената част от имота.

[лунатик]

Струва ми се, че без съгласието на А нищо не може да се предприеме. Правото на ползване се погасява със смърта на ползвателя (ако не е учредено за по-кратък срок) или с погиването на веща. (чл.59 ЗС). Ползвателят замества собственика - той се грижи за имота, получава добивите, плаща данъци, такси, застраховки и т.н.
Собственикът Б с факта на учредяване на суперфиция би нарушил правото на ползване на А, което май е недопустимо. Все пак Б е придобил имота с тежести с които той се е съгласил (иначе А едва ли би продал имота си ако е нямало такова условие).
Според мен декларацията за непротивопоставимост е само обещание, което нищо не означава. (дума дупка не прави).
Ако А е съгласен - това трябва да е под форма на договор - чл.8 и 18 от ЗЗД.

[Публична изпълнителка]

А откъде следва ограничението за строежа?
И сега някой като нищо може да каже: "глей я тая ква е тъпа". Може да добави и нещо за университетите. ;-D
Добре, но ЗАЩО да се смята, че правото на ползване ограничава упражняването на правото на строеж? Защо да не приемем, че ползвателят на земя има същите възможности като собственика на земя, върху която друг има право на строеж? Какво, като при учредяването на ПП е нямало сграда? Ако някой ми продаде земя, запазвайки си правото на строеж (не виждам пречка) и после реши да строи, аз ще мога ли да му попреча? Откъде накъде някакъв си ползвател ще има повече права от собственика?
Да, ама при продажбата изрично сте се съгласили за правото на строеж, ще каже някой. Ми хубаво, а при учредяването на право на ползване, ако собственикът искаше да си ограничи правото на строеж, има начини да го направи (право на строеж в полза на ползвателя до погасяване на правото за ползване и т.н., или например задължение да не строи - вярно, само облигационно).

Освен ако някъде не пише, че за строеж се иска и съгласието на собственика/ползвателя на земята. В ЗУТ ли го пише? Да не ровя сега, че е много голям тоя ЗУТ. ;-Р

[gega]

Бих го казал, но ще се въздържа, този път:)))))))))) Правото на ползване е по-широко от правото на строеж,и тъй като тук сме изправени пред конкуренция на права, във вещното право действа един римски стародавен принцип - "ПЪрвият по време, е първи по право", т. е. който първи е вписал отчуждителния договор, той може да противопостави на другия своето вещно право. Толкова е простичко, че чак ми идва пак да кажа нещо за университетите:))))))))) Ако искате да разберете, що е то вещно право, прочетете "Вещно право на НРБ" от акад. Любен Василев. Наскоро я преиздадоха.

[Иван]

За Публична изпълнителка:
Ограничението за строителство се извлича от същността и обема на правото на ползване. Собственикът се нарича още носител на правото на "гола собственост", защото той е лишен от съдържанието на правото на собственост, а именно-да ползва вещта в пълен обем. Носителят на правото на ползване има право да ползва вещта в пълен обем. Едно строителство от страна на когото и да било би го ограничило, би нарушило това право. Ето защо собственикът не може да строи в собствения си имот без съгласието на ползвателя, освен ако при учредяване на правото на ползване не си е запазил правото да построи сграда и да ползва имота за нуждите на сградата. Същото се отнася и за суперфициаря.

За лунатик:
Смятам че е безспорно, че без съгласието на ползвателя собственика може да учреди право на строеж на трето лице. Учредяването на право на ползване не е лишило собственика от разпоредителните му правомощия както с правото на собственост, така и с правото на строеж /справка-П.Венедиков, "ново Вещно право "стр.132. Просто третото лице ще придобие имота с учредено върху него право на ползване, което е предшестващо суперфицията, и ще трябва да го търпи, като няма да може да упражни правото си без съгласието на ползвателя.

[Публична изпълнителка]

Благодаря, чела съм и чета, каквото трябва.
Представете си собственик на дворно място. И ползвател на дворно място.
Правото на собственост също е по-широко от правото на строеж. Значи ли това, че притежателят на право на строеж не може да строи, за да не наруши правата на собственика на дворното място?
Толкова е простичко, че чак ми идва да кажа нещо за Гега.

[Публична изпълнителка]

И кой е казал, че строежът лишава изцяло от съдържание правото на ползване?

[Публична изпълнителка]

Добре, признавам, че май не съм права. Което Гега, понеже е надут като пуяк, никога не би го направил.

[Иван]

Драги Гега, отново се срещаме!
Това което пишеш е ясно /разбира се поне на мен-не включвам Публична изпълнителка, и ти предлагам да не се занимаваш с нея. Колежке извинете, но мисля че наистина трябва да почетете повече/. Моля те отговори ми пряко на въпроса-как трябва да бъде дадено съгласието на ползвателя за упражняване на правото на строеж? Според мен-договор в нотариална форма между ползвателя и суперфициаря, като изключвам участието на ползвателя в акта между собственика и суперфициаря; или поне отказ от правото на ползване върху частта от имота, върху която ще се построи сградата, вписан в СВ.
И за теб-въпроси със звездички:
1.Ако суперфициарят упражни правото си на строеж при липсата на съгласие на ползвателя, започва ли да тече погасителна давност за правото на ползване за онази част от имота, която се ползва по чл.64 ЗС? Според мен да.
2.Същото е ако ползвателят подпише декларация, че е съгласен. Как мислиш?

[gega]

"Как трябва да бъде дадено съгласието на ползвателя за упражняване на правото на строеж?" Субективното право е правна ВЪЗМОЖНОСТ неговият носител да осъществява определено поведение и да изисква от длъжника да се въздържат от определено действие или да извършва определено действие. Така че щом ползвателят реши доброволно да "ограничи" своето право да използва по своето предназение или съгласно уговореното определена вещ и да позволи на трето лице да упражни суперфициарното си право. Поради това обстоятелство с това споразумение не се учредява, изменя, погасява или прекратява вещно право върху недвижима вещ и то може да е в обекновена устна форма, но за доказване - писмена, макар че можеш и в нотариална форма:)))))))
1."Ако суперфициарят упражни правото си на строеж при липсата на съгласие на ползвателя, започва ли да тече погасителна давност за правото на ползване за онази част от имота, която се ползва по чл.64 ЗС?" Би ли пояснил, защото не разбирам точния смисъл на въпроса ти! 2.Същото е ако ползвателят подпише декларация, че е съгласен. Поясни!

[Иван]

Кефят ме юристи с трайни знания и позоваване на общата теория!

1.Пояснявам-чл.59 ал.3 ЗС /мислех че ще се сетиш за този текст/. В крайна сметка, ако суперфициарят /С/ упражни правото си без съгласието на ползвателя/П/, тогава с оглед трайното установяване на С в имота по отношение на правото на П в тази част, която е построена сградата започва да тече погасителната давност, нали така? "Същото е и ако има подписана декларация"-всъщност аз приемам че тази декларация е с нищожен правен ефект, т.е. липсва съгласие, ето защо написаното се отнася и за тази хипотеза. Обосновка-във т.2

2.Аз наистина се колебая между това което си написал, и следното: Съгласието на П в полза на С е всъщност разпоредително действие по ограничаване на правото на ползване, доколкото С трайно се установява в имота. Това разпоредително действие изисква нотариална форма. Не мога да се съглася с теб, че простото съгласие на П е достатъчно. Налице е колизия на права, а не просто допускането на някакви временни търпими действия от страна на П в полза на С. С трайно се установява в имота. Той нарушава правата на П. Ако П не иска да ги защитава сега и заяви това в декларация, това не значи че в един бъдещ момент няма да предяви иск срещу С.

Извън казуса: Вчера спорих с един колега дали иска по чл.126 ж ГПК е с приложимост на общото исково производство с оглед допустимостта на свидетели, доколкото систематично е след 126 е, в който не е казано че се прилага за цялата глава. Как мислиш? Според мен се прилага общото исково производство. И още нещо-в това производство, според колегата, се защитава владението. Според мен се защитава правото на владение с оглед общия принцип за защита на нарушени права, а не на нещо друго-в случая-фактическа власт.

[donna]

ето какво пише академик Любен Василев в книгата си "Българско вещтно право " изд. Нова Звезда-София-2001г. стр.358
второ преработено издание от академик Чудомир Големинов

"Както бе вече отбелязано не само правото на ползване по чл.56 от ЗС ,но и поземлените сервитути и правото на строеж са вещтни права на ползване , в широкия смисъл на тази дума. Върху едно и също място могат да се учредят и вещтно право на строеж и право на ползване по чл.56 от ЗС и сервитут,дори в полза на различни лица.Ако се приеме традиционната формула спомената по-горе ще трябва да се заключи ,че нито носителя на вещтното право на строеж нито носителя на правото на сервитут ще има възможност да упражнява ползване от обремененият имот .Носителят на вещтното право на ползване по чл.56 от ЗС ,не може да използва обременения имот по начин ,съответен на съдържанието на поземлен сервитут ,даже ако има съседен имот ,нито пък да го използва за построяване и притежаване на отделна постройка ............ "

по мое мнение нищо не пречи на собственика на имота да учреди право на строеж , нищо че притежава само голата собственост

само дето не мога да разбера какъв е смисъла от една такава сложна конструкция

[Иван]

Не че има смисъл, но просто такава е фактическата обстановка. Едно лице е продало на друго лице имота си, като си е запазило правото на ползване. Сега другото лице учредява на трето лице право на строеж. Как да неутрализираме претенциите на първото лице?

[лунатик]

Няма начин да се прецака бившия собственик- настоящ ползвател.
Прочетете отново чл.8 ЗЗД -договорът е съглашение за да се създаде, уреди или унищожи една правна връзка между лицата и те се ползват от правата си за да задоволят своите интереси. Чл.20а ЗЗД говори, че договорите имат сила на закон за тези дето са ги сключили.
Реализацията на отстъпено право на строеж в полза на трето лице би нарушило договора за продажбата с клауза за ползване.
Ползвателят успешно може да се противопостави на реализацията на учредено право на строеж (стига да има пари и добър адвокат - важи правилото: със силен не се бий, с богат не се съди ;-)
Джеров във "Вещно право" разглежда 8 хипотези за погасяването на правото на плодоползване (освен четирите по чл. 59 ЗС - смърт, изтичане на срока, 5-годишното неупражняване и погиване на вещта). Но учредяването на право на строеж от голия собственик в полза на друго лице не е от тези хипотези. Но пък една от тези хипотези е договорът.

[donna]

по мое мнение няма проблем да се учреди право на строеж , вярно е че в тоя случай ползвателя няма да може да ползва ефективно имота и си мисля следното
Вещното право на ползване е оценимо , тъй като ползвателя няма да може да се ползва от имота то тогава собственикът който е учредил правото на строеж би дължал обезщетение на ползвателя , което при един исков процес би се оценило
от вещто лице

[лунатик]

Е, една от 8-те хипотези на Джеров за погасяване на плодоползването е унищожаване на договора. Верно е , че това право е оценимо. Ако е доживотно, не е все едно дали ползвателят е 70-годишен или 20-годишен ;-). Тук въпроса е как да се неутрализират претенцииите на ползвателя (т.е. май да не се плати нищо).
Но развалата на договора може да иде и в другата посока - ползвателят може да развали договора за продажба и да стане отново собственик. Но все пак - правото да се развали договорът се погасява с 5-годишна давност (чл.87 ал.5 ЗЗД).
Доколкото разбирам, ползвателят е склонен да ограничи правото си, но не безвъзмездно. Бяха изказани три хипотези за вида на съгласието на ползвателя: устно (от Гега), нотариален договор (Иван ) декларация за непротивопоставимост(Иван).
Единствената стабилна и неатакуема възможност за получаване на съгласието на ползвателя е договор - нотарален акт за промяна обема на ползването (чл. 8 и 18 ЗЗД).