forum.lex.bg

Здравейте,
Домоуправител съм на блок, който се състои от един вход с магазини на партерен етаж. Архитектурното разпределение е такова, че магазините не се налага никога и по никакакъв повод да ползват входа и стълбищата, които обаче се явяват част от общите части на сградата по смисъла на чл.38 от ЗС
Налага се вътрешно боядисване на същите. Собствениците от входа, които притежават по-голямата част от общите части са готови да вземат решение за този ремонт. Магазините не са съгласни почти всичките средства от фонда за ремонт и обновяване да се изразходват за входа, който те не ползват и са прави сами за себе си. След като не могат да го наложата на общо събрание, те отказват да внасят дължимите вноски във фонда. От своя страна собствениците от входа нямат нищо против сами да поемат разходите, но това е в противоречие със Чл. 48 ал. 1,3. Всякя от страните приема доводите на другата, но между тях стои ЗУЕС. Има ли изход от тази ситуация ? Ако всепак решението е отделяне, то как би изглеждало това относно ремонта на фасадата например,
която пък е обща за всички, а управлението ?

Собствениците или ползвателите на магазините не дължат само консумативни разходи , ако не ползуват общите части , но за ремонт и обновяване дължат. Направете си събранието , вземете нужното решение , но внимавайте да го направите без никакви пропуски по процедурата. Важно е решението да е конкретно с дата за внасяне на сумата , която да е определена за всеки собственик конкретно. От там с протокола от общото събрание , когато мине датата на падежа , директно в съда по чл.410 от ГПК подавате молба за издаване на заповед за изпълнение , ако длъжника възрази следва гражданско дело. Аз вече минах по този път като управител.

Общото събрание, от една страна, може да наруши чл. 48 ЗУЕС. Ако и двете страни са съгласни с такова разпределение, никой няма да го обжалва. Законът е предвидил "заздравяващ" решението срок.

~~~~~~~~~~~~~
В случая, при наличие на мнозинство, е възможно дори и законосъобразно решение.

Съгласно чл. 11 ал. І т. 13 ЗУЕС ОС може да опрости вноските на определени собственици - в случая на магазините.
Струва ми се по-чисто, ако за този ремонт се вземе специално решение и се направят извънредни вноски. Ако имате твърде много пари във фонда, може да спрете/ намалите вноските за определено време. Няма изискване ремонти да се извършват само със средствата от Фонда. (Ако държите да мине през фонда, може да им опростите вноските за определен бъдещ период.)

(Тука има един теоретичен спор, който не Ви касае много: Според Марков/ Петров ОС не може да опрощава, защото не ЕС не е правосубектна, т.е. чл. 11 ал. І т. 13 (преди чл. 9 ал. ІХ ПУРНЕС) е сбъркана. На мен ми е странно, как се обявява за неприложимо едно правомощие, което законът изрично дава, само защото теорията не го харесва.)

Благодаря за подкрепата, ако се стигне до съд може пак да се чуем, но ние търсим за момента начин магазините да не плащат. Ако ние наистина диференцираме вноските във фонда, да кажем ОС взема решение за боядисване да се изразходят 30 лв и решава всичките 30 апартамента без магазините да внесат във фонда по 1лв. И това го правим и за в бъдеще. Това няма ли да е в нарушение чл. 38 ал.3 ЗУЕС. Ние не държим и да минават през фонда, но ако решим само апартаментите да платят ремонта, не нарушаваме ли пак принципа на пропорционалност залегнал във ЗУЕС. И чисто практически сега всички са съгласни, но утре след като преспи някой реши в срок да обжалва решението като незаконно. Не е ли въпреки спора "по-малко" незаконно да се мине през фонда и да се опростят вноските на магазините.

ЗУЕС дава възможност на ОС да опрости задължения , но дава възможност и на всеки един собственик да обжалва едно такова решение , тъй като определено ще се наруши негов материален интерес. Още повече , че в ЗУЕС много конкретно е определено какви са правата и задълженията на собствениците. Когато ОС освободи от дадено задължение собственик , това значи че задължението му се поема от останалите собственици. Явно трябва такова решение да се вземе с абсолютно единодушие от всички собственици и както казахте да се надявате , че никой след като преспи в даден момент няма да промени решението си по въпроса. От личен опит знам да не кажа невъзможно , но трудно постижимо група от хора да бъдат на едно мнение по даден въпрос , почти винаги се намира едно камъче , което да обърне каруцата. А в крайна сметка нали основната цел на ЗУЕС е да накара собствениците не само да ползват правата си , но да изпълняват и задълженията си. Да имаш недвижим имот е скъпо удоволствие. Няма да бъде и справедливо другите собственици да плащат разходите на освободения от това задължение собственик. Това е като един да пие друг да плаща , безплатни обеди няма , както всички знаем ! Като не можеш да поддържаш имота си го продаваш и се отърваваш от задължения , това е !

ebredebre написа:От своя страна собствениците от входа нямат нищо против сами да поемат разходите,...

Щом са съгласни, не мисля, че имате повод за притеснения. Ако и те не бяха съгласни, тогава най-вероятно нямаше да се стигне изобщо до ремонт.
Благодарете се, че имате съседи със здрав разум.

всеки един закон може да се тьлкува на кой както му харесва, незнам как е при вас и как сте се разбрали да се плащат консумативи сметки и общият фонд, при мен има кооперации който с решение на ОС са гласували сумите да им бьдат на апартамент по ид ч , ако има офис магазин по закона е 5пьти,ОС е решило те да плащат 3 пьти , другаде са решили да си плащат на човек и там пак се решава от ОС какви консумативи разходи да се поема от офиси и магазини и е най лесно само когато се рьководиш от закона като нормативен документ и има разбирателство между сьседите:)) все пак една кооперация си е равна на една махала или едно село а домоуправителя е като кмета

въпреки желанието им, собствениците на магазините не са прави и нямат право да откажат да заплатят дължимите части от разходите. при отказ и невнасяне на сумите управителят може да ги събере принудително по реда на чл.38, ал.2.

противоречие между ал.1 и 3 на чл.48 няма, даже напротив - ал.1 посочва начина за взимане на решение за извършване на ремонта (чрез свикване на ОС), а ал.3 изрично уточнява начина за разпределение на разходите. неспазването на разпределението по ал.3 дава право на всеки собственик в ЕС да иска отмяна на решението поради нарушен материален интерес.
ако собствениците на апартаменти желаят да поемат разходите за своя сметка, те следва да сключат договор за дарение със собствениците на магазините и да посочат точния размер на дарените суми, покриващи дяловете от разхода.

идеалните части не са за пряко ползване от отделните собственици. в тях се включва дори правото на строеж. законът посочва разходи, които се дължат само от част от собствениците и обитателите, и други разходи, които са платими от всички.
мога да посоча чисто хипотетична ситуация, която пряко да засяга и самите магазини - неизвършването на гласувания ремонт може да доведе до повреди в носещата конструкция на сградата, което от своя страна може да доведе до погиване на имота (магазина) на неплатилия собственик.

до-goldie То питането е друго, я кажи след като не се ползват общи части от магазин които има отделен вход ,как трябва да плаща за ремонт на други

ebredebre написа:Здравейте,
Домоуправител съм на блок, който се състои от един вход с магазини на партерен етаж. Архитектурното разпределение е такова, че магазините не се налага никога и по никакакъв повод да ползват входа и стълбищата, които обаче се явяват част от общите части на сградата по смисъла на чл.38 от ЗС
Налага се вътрешно боядисване на същите. Собствениците от входа, които притежават по-голямата част от общите части са готови да вземат решение за този ремонт. Магазините не са съгласни почти всичките средства от фонда за ремонт и обновяване да се изразходват за входа, който те не ползват и са прави сами за себе си. След като не могат да го наложата на общо събрание, те отказват да внасят дължимите вноски във фонда. От своя страна собствениците от входа нямат нищо против сами да поемат разходите, но това е в противоречие със Чл. 48 ал. 1,3. Всякя от страните приема доводите на другата, но между тях стои ЗУЕС. Има ли изход от тази ситуация ? Ако всепак решението е отделяне, то как би изглеждало това относно ремонта на фасадата например,
която пък е обща за всички, а управлението ?

Какво разбирате по "налагане" на ОС?! ...Какво "не можете"?!

П.П. Длъжност "домоуправител" - няма!

П.П. Хроничен дефицит на запетаи и на елементарен правопис!

Длъжност "домоуправител" няма, има управителен съвет, има управител, а къде е записано, по кой член, че Сдружението на ЕС не следва да има управителен съвет, а само управител? А, georgiev_sfbg?

lakavitsa написа:Длъжност "домоуправител" няма, има управителен съвет, има управител, а къде е записано, по кой член, че Сдружението на ЕС не следва да има управителен съвет, а само управител? А, georgiev_sfbg?

Кой, твърди подобна глупост?!

Чл.34 - ЗУЕС!

toni_sf написа:до-goldie То питането е друго, я кажи след като не се ползват общи части от магазин които има отделен вход ,как трябва да плаща за ремонт на други

уважаеми г-н "професионален домоуправителю", желателно е поне да се запознаете със ЗУЕС. специално Ви препоръчвам да хвърлите един поглед на глава четвърта и да потърсите разликите между чл.48 и чл.51.

до-goldie: Консумативни разходи" са разходите за осветление, почистване, асансьор и други, необходими за поддържане на общите части на сградата. "Полезни разходи" са разходите, с които се увеличава стойността на сградата при преустройства и ремонт на общите части.Tова някъде успяхте ли да го прочетете.

Щом има съгласие по въпроса и от двете страни , можете да вземете законосъбразно решение по ЗУЕС , тоест всички да плащат , а фактически собствениците на апартамени да внесат от името на собствениците на магазини тяхното парично задължение за ремонта. По този начин хем ще е правилно документирано решението , хем ще е законосъбразно , хем ще са правилно осчетоводени приходите и разходите , а това че някои са платили сметката на други ще си остане между Вас. Нещо като при кредитите , всеки може по желание да плати кредита на друг , но официално длъжника и изплащащия си е същия , въпрос на документиране. Но Ви уверявам , че както казахте при един ремонт на фасадата , собствениците на магазини няма да Ви върнат този жест и заплатят вместо Вас. Успех !

toni_sf написа:до-goldie: Консумативни разходи" са ...

похвално е, че сте прочели допълнителните разпоредби. при все това в допълнение към т.9 и т.10 е желателно да обърнете внимание също на т.т.7, 11 и 12 от §1.
в частност Вашето твърдение, че собствениците на магазините не ползват общи части е невярно и всеки съд ще Ви посочи грешката. носещата конструкция, външните стени и покривът също са общи части, а се съмнявам магазините да успяват без тях.

до-goldie Можете ли да ми докажете ,че магазин под блоково пространство сьс самостоятелен вход и усвоен като самостоятелен обект, притежава вътрешни общи .

toni_sf написа:до-goldie Можете ли да ми докажете ,че ... притежава вътрешни общи .

даже не мисля да си губя времето. запознайте се с чл.38 от ЗС!

до-goldie Аз ще се пошегувам, ако аз имам такъв магазин и имам общи части в коридорите и стълбището на кооперацията или входа ,веднага бих ги дал под наем на живущите.

toni_sf написа:до-goldie Аз ще се пошегувам, ... .

шегата Ви е доста странна, но това не е мой проблем. общите части затова са общи, защото не са Ваши. съответно "професионалният домоуправител" няма право да ги отдава под наем без санкция на ОС. прескачането на ОС излиза далеч извън чл.48 на ЗУЕС и тази тема, а при "подходяща" стратегия можете да стигнете до разпоредбите на НПК.